История, описанная ниже, началась в недалёком году, как раз в том времени, когда зеленая трава была покрыта белым снегом, а соседи в спешке закупали зеленые, натуральные и не очень, деревья для дома. Близился новый 2017, обещающий быть ярким, как и каждый новый, год. Молодая, в рамках законодательства страны, семья окончательно собрала все мужество и накопления в кулак, и все же решилась обзавестись собственным жильем. Произведя несложный расчет, поняли, что своими силами не справиться…
[b]Эпизод 1. «Одобрение».[/b]
[i]Остап: «Я покупаю самолёт! — поспешно сказал великий комбинатор. — Заверните в бумажку.»[/i]
Выбор пал на российскую дочку широко известной на Европейском рынке австрийской группы с ярким названием и вывеской – «Райффайзенбанк». Филиал «Северная столица».
Рассуждения при выборе кредитора: «Дочка европейского банка, а значит цивилизованное обслуживание с европейскими стандартами качества, понятные и прозрачные условия и т.д.».
Нужно отдать должное, отчасти было так, как мы себе и представляли, ровно до того момента пока наш менеджер, работавший с заявкой, не уволился из Банка. Видимо темные силы победили, и эта милая, отзывчивая девушка нашла работу в другом месте.
Новый менеджер... О, ДА! Воплощение паспортистки из ЖЭКа. Надменное общение. Для побуждения к действиям необходимо придать ускорение по средствам телефонного звонка. Получение информации или пояснение на возникший вопрос, схоже с допросом.
По итогу - одобрение выдачи кредита получено.
[b]Эпизод 2. «Сделка»[/b]
[i]Остап: Полное спокойствие может дать человеку только страховой полис.[/i]
Объект мы нашли не сразу, долго выбирали. Далее оценка, одобрение объекта банком и сделка. У банка действует правило: договор купли-продажи (ДКП) с использованием кредитных средств, если это нетиповая форма договора, должны пройти согласование с юристами банка. Если на сделке вы используете типовую форму договора банка, то проблем нет, но неприятным сюрпризом будет то, что данную форму договора готовит какая-то юридическая контора, и стоит это удовольствие денег, если не изменяет память 3000 или 5000 руб. Для ознакомления с типовой формой договора купли-продажи, которую за деньги оформляет юридическая компания, нам прислали «рыбу» данного договора. Данный документ в формате PDF без возможности редактирования и копирования. Предусмотрительные капиталисты!
По договоренности с продавцом, расчеты решили проводить с использованием аккредитива.
[b]Эпизод 3. «Согласование договора и формы расчетов».[/b]
[i]Остап: Кстати, о детстве... В детстве таких, как вы, я убивал на месте. Из рогатки.[/i]
На этом этапе начались [u]действительно проблемы.[/u] По сути, человеческим языком, аккредитив — это инструмент, который защищает интересы сторон при проведении сделки. С аккредитивной формой расчетов продавец, безналичным переводом, получит средства от банка при выполнении определенных договором условий. В нашем случае, переход права собственности от продавца к покупателю. Для получения (раскрытия аккредитива) средств, продавцу необходимо предоставить в банк пакет документов. Перечень так же заранее согласовывается и указывается в ДКП.
Когда мы выбрали аккредитивную форму расчетов, нам предоставили пакет документов, в том числе, заявление на аккредитив, а также документы по аккредитивным сделкам. После изучения документов все опасения были сняты. Юристы (методологи) Банка оказались со знанием своего дела и разработали подробную инструкцию, в которой красным по белому, по сути сделки было определено, что для раскрытия аккредитива продавец должен предоставить документы, подтверждавшие возникновение обременения в пользу банка, а также переход права собственности. Эти оба условия выполняет оригинал выписки ЕГРН. Продавец так же оказался осведомленным и подготовленным участником сделки. Договора с отметкой о переходе права собственности получает только покупатель, продавец после регистрационных действий получает договор купли продажи, максимум, с отметкой о регистрации ипотеки в силу закона.
Итогом, с продавцом обозначили два документа:
1. Оригинал договора купли продажи подписанный сторонами.
2. Оригинал выписки ЕГРН с отметкой об ипотеки в пользу банка и переходом права собственности от продавца к покупателю.
Но на такие условия раскрытия аккредитива не согласился Банк в лице начальника ипотечного отдела. Долгие убеждения по телефону, личная встреча с рассмотрением документов банка не привели к желаемому результату. Начальник ипотечного отдела был полностью уверен в своей правоте и настаивал на том, что для раскрытия аккредитива продавец должен предоставлять ДКП с отметкой о переходе права собственности. По его мнению, в документах Банка допущена [b][u]ошибка [/u][/b]и самым главным аргументов было [b][u]«Все сделки проходят так, все подписывают».[/u][/b] Продавец категорически отказывался подписывать такой ДКП, и, отчасти, я его опасения понимаю. Для того чтобы получить свои деньги за проданный объект недвижимости, он зависим от покупателей. Так как договор с отметкой о переходе права собственности получит только покупатель. По его мнению, он уже без квартиры и еще без денег. Шах и мат.
[i]Остап: Мальчик… Разве плох? Кто скажет, что это девочка, пусть первым бросит в меня камень![/i]
Все же решение нашли! Нам с супругой пришлось уступить Банку и продавцу. В договор условием раскрытия аккредитива включили ДКП с отметкой о переходе права собственности, а продавцу выдали нотариальную доверенность от нашего имени на получение нашего комплекта документов в МФЦ. Таким образом, продавец закрыл свои риски полностью, про банк, без комментариев…
Этого можно было избежать, если бы ответственные сотрудники банка знали и умели читать нормативные документы банка. А если у них возникали сомнения, то консультировались с профильными подразделениями.А еще было неприятно, когда мои возражения отрабатывали, косвенно сравнивая меня с мошенником, который вместе с продавцом хочет надуть банк.
[b]Эпизод 4. «Досрочное погашение и получение закладной» [/b]
Ключевой эпизод, ставший драйвером для написания данного отзыва.
[i]Остап: — Киса, можно спросить Вас как художник художника? Вы рисовать умеете? [/i]
После трех отказов в понижении ставки по действующему кредиту, принято решение рефинансироваться. Принято-сделано. И вот уже через 1 год после получения кредита, в первый день весны мы не должны в «Райффайзенбанк» ни единого рубля, в пересчёте на шиллинги долга так же нет. Законы математики - при умножении на 0 получаем 0.
Удостоверившись в правоте расчетов, я смело пошел писать заявление на получение закладной, ибо имею обязательства в другом банке и должен заложить квартиру ему.
В отделении, терпеливо выждав своей очереди, объяснив ситуацию, получаю типовую форму заявления на выдачу закладной. Я был готов к тому, что банк закладывает какой-то срок на выдачу закладной, но я не был готов, что все настолько плохо. Банк предложил мне собственноручно подписаться под заявлением, в котором я соглашаюсь со сроком предоставления закладной от 10, но не более 20 рабочих дней. Что гласит закон - п. 2 ст. 17 Закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: [i]«Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.»[/i]
Уверенный в том, что закон на нашей стороне, 1 марта пишу заявление в свободной форме на выдачу закладной, оставляю его в отделение банка. Себе забираю копию с отметкой о получении и начинаю ждать.
Себя считаю человеком адекватным, поэтому понимаю, что незамедлительно отдать очень сложно, жду до утра 5 марта. Тишина. Звоню сам, получаю ответ, что мое обращение в работе, а для получения закладной необходимо написать заявление по форме банка. Объясняю свою позицию. Меня внимательно выслушали. посочувствовали, и предложили оформить заявление по форме банка. Поговорили….
12 марта после очередного звонка, получаю информацию о том, что мое обращение в работе, а для получения закладной необходимо написать заявление по форме банка. Кажется, я уже сталкивался с этим, что-то мне это очень сильно напоминает, а точно, разговор со стеной.
З.Ы.Уважаемый Банк! Внесите изменения в нормативные документы в части проведения сделок с использованием аккредитивной формы расчетов. Приведите их в соответствие с тем, что заявляют Ваши сотрудники, или же проведите обучение для сотрудников для исключения возникновения подобных ситуаций. Мы были полностью уверены, что у нас не будет проблем с проведением сделки, так как мы изучили предоставленные банком документы. Каждый день задержки в выдаче закладной для меня прямые убытки, я плачу кредит по повышенной ставке. Сейчас мои убытки из-за ваших противоправных действий составляют 89,74 руб. в день. Для взыскания убытков в гражданском суде необходимо объяснить их возникновение. Вы задерживаете выдачу закладной, нарушая Федеральный закон, принуждаете меня подписать заявление по форме банка. Я подал заявление на выдачу закладной 1 марта.